房价下行拐点基本确定

房价下行拐点基本确定

高住房空置之下，甘犁认为，房价一旦形成下行趋势，房地产市场风险更大，因为房价一旦下跌，空置住房更容易资不抵债，根据测算，若房价下跌50%，49%的空置住房价值将低于购买成本。

除了高空置率，该中心的调查还指出，我国家庭自有住房率达九成，超20%的家庭拥有多套房，这一数据较2013年的87%及18.6%有较大的提高。

另外，2014年一季度数据显示，城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%，较2011年和2013年分别下降6%和2.4%。

根据甘犁及其团队的测算，不考虑新增量及“十二五”期间的保障性住房建设供给，现有的存量住房可以满足现实的住房需求，“中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套，可实现改善型住房需求上限约为950万套，总计3250万套，而目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套住房，现有存量住房完全可以满足当前的住房需求。”

“中国的住房存量过剩、空置率高等诸多问题等预示着房价下行趋势已定，拐点明显，中国住宅市场的寒冬即将到来，”甘犁认为。

倪鹏飞认为房地产潜在增量供给过剩，不过，倪认为，更突出的问题在于结构性失衡的问题，目前有不少城市已严重过剩，“相比总体拐点的观点，可能局部拐点的说法更为准确。”

为解决高存量、高空置率风险，甘犁认为，调控的核心在于盘活存量，减少浪费。短期来说，可以通过免除租房税费，规范租房市场来保护出租双方利益，让空置住房产生效益，同时有利于劳动力的流动。长期来看，通过对多套房家庭征收房地产税，提高空置房持有成本，激活空置住房。