100万起家炒楼 8年赚近亿你相信吗？
本帖最后由 jc68 于 2014-6-20 18:36 编辑100万起家炒楼 8年赚近亿你相信吗？
一边看空一边看涨，这边唱罢那边登台。在有些分化、降温迹象的当前，买还是不买成为楼市一个两难话题。不过，詹铭(化名)却说，买还是要买的，只是可以再等等，最好等到回暖的一瞬间出手，不要等到下跌时出手。今年48岁的他是一个成功的生意人，更是一个资深投资客。他目前手头上有16个房产证，4套住宅1套别墅，3套商铺8个写字楼，其中写字楼的面积有3000平方米。2006年炒楼至今8年，当初的100多万本钱，如今已变成近亿元(现金及固定资产市值)，每月还有300多万的稳定租金。
秘诀:投资房子大部分靠贷款
南都：你哪一年到的深圳？白手起家吗？
詹铭(化名)：1999年过来的，带了一小批货(黄金首饰)和一部车，基本没有现金，算半个白手。
南都：生意做得好吗？怎么想到去炒房的？
詹铭：2004年刚有点起色就掉了一批货，损失几十万，打击挺严重的。缺钱就会想很多办法去找钱，当时就发现几年前买的那套房涨得很快，那时就有点意识了。
南都：我很好奇，你最初炒房时有多少资本？
詹铭：不怕笑话，买首套房时只有五六十万存款，我想在生意上做周转，老婆非得要买房。到2006年投资十七英里，手头上可用来投资的钱大概有100来万。
南都：100多万就敢投资1200万的两套别墅？
詹铭：和朋友联手，一人600万减轻负担。再说都是银行按揭贷款，二成首付120万，月供不担心，有实业支撑。记得2008年初抛售时，600万翻到1200万才意识到，资金的杠杆用不好是一把刀，用得好里面的机会非常多。
南都：你的投资大部分都是用了银行的钱？
詹铭：之前的别墅投资全部都是首付两成，其余银行按揭贷款，有些甚至只交了定金，房价上来后如果利润可观我们也转手。譬如2009年五一入手的那四栋别墅，前三栋各自只交了100多万定金，还没签合同一个半月后就涨了2000多万，我们就直接卖合同。
南都：是不是你有良好的现金流，银行才会乐此不疲地贷款给你？
詹铭：当然，银行是非常看重流水账的，这代表了你的盈利能力，很多企业像雷曼兄弟就死在现金流上，如果没有实体经济支撑，投资房产心里是很虚的。
南都：你投资的资金链条是怎样的？
詹铭：初期靠现金流贷款按揭，房价上涨后快速抛出，通过短期操作积累资本，达到一定实力后再提前把贷款还清，然后将物业以企业名义抵押给银行再贷款出来，比按揭高一点，但一来可以补充资金流，二来可以对外放贷。现在民间利率一年20个点左右，还掉银行8个点，还有12个点，表示你从银行贷一个亿，一年就有1200万的利息收入，这比纯粹的租金收入强多了。
南都：现在的小贷公司做的就是这个生意吧？
詹铭：是的，现在很多这样的小贷公司，反正国家也支持中小企业嘛。不过这里有很多变通，有些人一次申办二到三十个公司，用钱养着，你需要买房就把整个公司空壳卖给你，你买了以后抵押贷款再投资。国家也在堵这个漏洞，但成效似乎不大。
南都：你的钱是不是也流到开发商那里去了？你不怕他们崩盘？
詹铭：是有三四线的开发商找我借钱，崩盘我倒不怕，有资产抵押。只是我在想，国家保障房不是建不起来吗，地产商崩盘后政府会不会把房子全部变成保障房？现在银行不放贷，一次性付款又付不起，没人买导致崩盘后政府就接收再整体拍卖，还了债务后就是政府的了，再卖给老百姓还有得赚。
时机:最好等到回暖的一瞬间出手
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摘要：一边看空一边看涨，这边唱罢那边登台
南都：我有些好奇，为什么你会选择在2008年过完年就抛售？你预测到了金融危机吗？
詹铭：我当时在读清华金融总裁班，听了一些老师讲课，自己也分析了一下，同时也觉得住宅空在那不踏实，不如卖了转到商业，结果刚卖了金融危机就来了，记得2008年有一大批在大梅沙炒房的都是割肉走的。
南都：以后就以商业投资为主了？
詹铭：都说一铺养三代，有租收心里踏实一点，毛坯房锁在那每个月还要管理费呢。不过关键还是因为限购，像我2008年卖的有些别墅现在还是那个价，这些海边度假型别墅，限购以后受到的影响比较大。
南都：我看2012年你还买了一套楼王住宅，那时已经限购了，你怎么会还有资格呢？
詹铭：之前住在别墅里，孩子大了出去了，老婆说两人住寂寞要搬到市区，我之前那些住宅大部分在老婆名下，我是有名额但要离婚，为了自住，没有办法，只好办了假离婚协议。
南都：你老婆愿意？风险很大啊。
詹铭：知道离婚协议是怎么签的：所有住房供女方所有，所有债务供男方所有，所有债权归女方所有。人家说净身出户，我这是连皮都剥了。其实我们夫妻感情很好，这都是被房子逼的。
南都：那你认为现在是入手的好时机吗？
詹铭：我觉得可以再等一等，我是看好后市的，这段时间其实我已经开始在看，别人不看时你去看就非常容易看得到，而且议价空间比较大。我的经验就是想投资的话，别轻信专家，一定要多看盘，中介烦人也要跟他们打好关系，要得到真实信息，出手时心里才有底。现在市场已经不是以前那种粗放式，要有自己的判断，最好等到回暖的一瞬间出手，不要等到下跌时出手。
南都：你去看物业时主要会看些什么？
詹铭：我买写字楼时，就会调查空置率、租金水平、企业在租、行业承担租金的能力等，不能光听别人说。我从不买那种什么主题小商铺，风险很大，建议小投资者也不要考虑，可多留意行业比较集中地方的小户型，客流要多，租金不论高低有连续性收益就好，也可以留意资源比较有限的藏品，如高档红木佛珠，黄花梨、紫檀等，这些目前升值很快。
心态：没有财力，但要有这个意识
南都：你的真正投资应该是从十七英里开始的吧？那时是怎么产生投资房产念头的？
詹铭：对，之前是自住自用，买十七英里时目的就很明确，就是为了投资赚差价，一是感觉项目好，肯定有人接，二来从2004年开始房价就一直在稳步上涨，其实这就是机会，我是感觉到了一点，毕竟之前买的自用那些都涨了不少。后来到2009年超豪别墅那次，就是飞跃，机遇特别好，刚好赶到房价快速上涨的那一波，光卖合同就赚了2000多万。
南都：接手的人愿意吗？心里平衡吗？一个半月就让你们赚了2000多万的差价？
詹铭：这个你就要了解豪客的心态了，在他们而言，金钱只是一个数字，只要喜欢只要唯一。最经典的是第一套别墅，是项目最贵的一套楼王，当时还有电视剧在那取过景。5500万入手，先交100多万定金，一个半月后涨到8000多万，被深圳一个超级投资客看中，这人当年炒股赚了几个亿，他买这套房子就是为了奖励自己，他说他不管别人赚多少钱，他只看这个房子值不值，谈妥后我们直接就把合同卖给他了，现在这栋别墅市值1.5亿，他也赚了。
南都：这么说来其实作为投资客，你们的心态和平常人也是不一样的？
詹铭：财力没到眼光角度自然不一样，我老家朋友来看那套豪宅楼王别墅时，他就说房子建在那么高的地方，下来买菜好麻烦。像赵本山买私人飞机，我觉得买那个干嘛，坐一个头等舱照样很舒服呀，他的境界和层次和我们又不一样了。当然，除了爹妈给的，很多人都是从低到高，从无到有，你可以没有这个财力，但是你要有这个心态和意识。
南都：所以有时价格对你们来说，并不是最重要的，关键是否有升值的能力？
詹铭：可以这么说。就像我选物业，一定要地段好的，可能会买贵但一定不会买错。有次我看中深圳东门一铺位，100平方米7500万，朋友都说贵，我觉得挺好。我算了一笔账，店铺开张后（卖黄金首饰）每年毛利可到5000万，除掉所有成本纯利约750万，铺子首付一半3750万贷十年，每月除供楼外还有结余，10年后铺子涨到1.5亿就是赚的了，2000万的货（黄金）十年变3000万，即3000多万的投资十年就变成近2个亿，怎么不行呢？只要看好，贵一点不怕，时间久了总会涨上去。
南都：也就说你以后还会继续投资商业？
詹铭：是，我觉得中国最大的投资机会还是在物业。这么多年实体做下来，我发现身边只做实体生意的大多都在亏，像我这种有业余爱好的才赚钱。我现在对写字楼情有独钟，觉得比买保险要好。而且我从小家里环境不是很好，所以看到好的物业，占有欲望特别强，如果你的财力达得到后，买房子是有瘾的。
我选物业，一定要地段好的，可能会买贵但一定不会买错。———资深投资客
投资经历
●2006年上半年开始炒楼，与朋友联手分别以620万、580万买进万科十七英里2套别墅。
●2006年下半年，在大梅沙东海岸再买一套别墅，总价420万元。
●2008年过完年，分别以1350万和1280万抛出十七英里两套别墅，大梅沙东海岸那套以650万抛出。
●2008年底，购入东海岸最后一期4个门面三栋别墅，门面2万元/平方米，别墅330万一套，总投资2000万元。
●2009年五一前后，两人联手先后买了某豪宅别墅盘四栋，其中三栋一个半月后抛出，盈利3000多万。留有一栋，总价2030万，首期600万，月供10万左右，一年半不到以3650万抛出。
●2009年下半年，将东海岸最后一期三栋别墅以每栋700万抛出。
●2010年开始，以3.3万-3.5万/平方米价格，开始陆续购买大量写字楼，现在市价5.5万-6万/平方米。
●2012年底再买一套1000万元的196平方米楼王单位。
●2014年，又开始留意写字楼市场。
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